Ortaklığın Giderilmesi: Hisseli Tapu, Arabuluculuk ve Satış

Paylı mülkiyet ve miras ortaklığı

Tapuda birden fazla kişinin malik olduğu taşınmazlar iki şekilde bulunabilir:

• Paylı mülkiyet (hisseli tapu): Her paydaşın payı tapuda belli bir oranla yazılıdır. Paydaş kendi payını satabilir, ipotek ettirebilir; payı alacaklıları tarafından haczettirilebilir (TMK m. 688).
• Miras ortaklığı (elbirliği mülkiyeti): Miras kalan taşınmaz paylaşılıncaya kadar mirasçılara birlikte aittir. Mirasçılar tasarruf işlemlerini kural olarak birlikte yapar. Her mirasçı mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 642).

Her iki durumda da paydaşlar anlaşamazsa ortaklık, ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu) yoluyla sona erdirilir. Paylaşmayı isteme hakkı kural olarak her zaman kullanılabilir; ancak paydaşlar resmî şekilde yapacakları bir sözleşmeyle bu hakkı en çok on yıl için sınırlayabilir (TMK m. 698).

Miras kalan taşınmazda önce mirasçılık belgesinin alınması gerekir. Mirasçılık belgesi, mirasın reddi ve diğer miras işlemleri için: Edirne’de miras davaları

Dava öncesi: arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır ve arabulucu bütün paydaşları görüşmeye çağırır.

• Paydaşlar anlaşırsa paylaşım veya satış biçimi anlaşma belgesine bağlanır.
• Anlaşma sağlanamazsa ya da paydaşlara ulaşılamazsa süreç son tutanakla biter; bu tutanak dava dilekçesine eklenir.
• Arabuluculuk yapılmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Dava nasıl yürür?

1. Mahkeme: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu yetki kesindir; Keşan’daki bir tarla için dava Keşan’da, Edirne merkezdeki bir daire için Edirne’de açılır.
2. Taraflar: Tapudaki bütün paydaşlar, miras ortaklığında bütün mirasçılar davada yer almalıdır. Paydaşlardan biri ölmüşse onun mirasçıları da davaya katılır.
3. Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazda keşif yapar; bilirkişi taşınmazın değerini ve aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler.
4. Karar: Mahkeme aynen taksime ya da satışa karar verir. Satış kararı kesinleştikten sonra satış, satış memuru aracılığıyla yapılır.

Aynen bölme mi, satış mı?

Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp paylaştırılamayacağını inceler. Paydaşlardan biri isterse ve koşullar uygunsa taşınmaz bölünür; parçaların değerleri farklıysa aradaki fark parayla denkleştirilir (TMK m. 699).

Aynen bölme çoğu zaman mümkün olmaz:

• Tarım arazileri: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin belirli büyüklüklerin altında bölünmesini yasaklar. Mahkeme bu konuda il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğünün görüşünü alır.
• İmar mevzuatı: İmar planındaki asgari parsel büyüklüğü ve ifraz koşulları bölmeye izin vermiyorsa taşınmaz bölünemez.
• Daire, dükkân, tek yapılı arsa: Bölünmesi önemli bir değer kaybına yol açacak taşınmazlarda satışa karar verilir.

Üzerinde bina bulunan taşınmazlarda, koşullar varsa kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin paydaşlara verilmesi de mümkündür.

Satış ve ihale

Satış kural olarak açık artırmayla yapılır ve herkes teklif verebilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması, bütün paydaşların buna rıza göstermesine bağlıdır. Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) satış aşamasında önemli değişiklikler yaptı:

• Miras kalan taşınmazlar: Bütün malikler taşınmazı miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında malik yoksa, birinci artırma bir defaya mahsus yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada satış olmazsa herkese açık artırmaya geçilir.
• Teminat: Paydaşlar da ihaleye katılmak için diğer katılımcılar gibi teminat yatırır.
• İhale bedelini yatırmamak: En yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez; masraflar düşüldükten sonra paydaşlara dağıtılır. Bu alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.

Taşınmaz üzerindeki yapı ve ağaçlar (muhdesat)

Paydaşlardan biri taşınmaz üzerine kendi parasıyla bina yapmış ya da ağaç dikmişse, bunların kendisine ait olduğunun tespiti istenebilir. Diğer paydaşlar bunu kabul etmiyorsa, muhdesatın aidiyetinin tespiti için ayrı bir dava açılır ve ortaklığın giderilmesi davasında bu davanın sonucu beklenir. Satış bedeli dağıtılırken yapı veya ağaçların değeri, bunları yapan paydaşa öncelikle ödenir.

Paydaş payını satarsa: önalım hakkı

Paydaşlardan biri payını paydaş olmayan bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanarak bu payı alıcıdan alabilir (TMK m. 732). Bu hak dava yoluyla kullanılır ve dava, payı satın alan kişiye karşı açılır.

• Dava, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde açılmalıdır.
• Her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçince hak düşer. Bu süre 25 Aralık 2025’ten sonraki satışlar için geçerlidir; daha önceki satışlarda eski kuraldaki iki yıllık süre uygulanır (7571 sayılı Kanun).
• Payın bedeli hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenir. Önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde yatırmalıdır.
• Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

İlgili sayfalar: Edirne’de miras davaları · Kira ve tahliye davaları · Gayrimenkul hukuku